پایان نامه اختیارات مالکین-عقد اجاره و بیع زمانی

عقد اجاره

ماده 466 ق.م. اجاره را چنین تعریف می­کند «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود…». ایرادی که حقوقدانان براین تعریف نموده­اند این است که به موقت بودن اجاره در این ماده اشاره نشده است، در حالی که موقت بودن این عقد، شرط صحت آن است.[1] عقد اجاره‌ای که در آن مدت تعیین نشده است، در واقع اجاره نیست و به تعبیر برخی از حقوقدانان مصری اجاره مؤبد، بیع است.[2] ماده 468 در این زمینه مقرر می­دارد: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است». اما در خصوص انعقاد بیع زمانی در قالب عقد اجاره، می­توان گفت وجود تفاوتهایی مانع از این می­شود که بیع زمانی در قالب عقد اجاره منعقد گردد. در عقد اجاره با انقضای مدت، مستأجر هیچ گونه حقی نسبت به عین مستأجره ندارد و باید عین مستأجره را تحویل موجر دهد، اما در بیع زمانی گرچه زمان انتفاع به پایان می­رسد اما عقد همچنان پابرجاست و فقط زمان انتفاع و تصرف به پایان رسیده است و با فرا رسیدن زمان تصرف، ذی نفع مجدداً می­تواند تصرف کند و از مال مورد نظر منتفع شود. تفاوت دیگر، این است که در عقد اجاره منافع به مستأجر تملیک می­شود اما در بیع زمانی تملیک مال به صورت عین است.[3] همچنین با انقضای عقد اجاره دیگر عقدی وجود ندارد که رابطه قراردادی بر آن مترتب باشد، اما در بیع زمانی اگر چه مالک در زمان مشخص حق تصرف و انتفاع را دارد و با انقضای آن دیگر حق تصرف و انتفاع را ندارد، ولی این به معنای پایان قرارداد نیست. البته برخی از محققین[4] بدون توجه به تفاوتهای مذکور معتقدند که بیع زمانی را می­توان در قالب عقد اجاره منعقد کرد، اما همین محقق انعقاد چنین قراردادی را به صرفه نمی­داند؛ به اعتقاد ایشان اگر قرارداد اجاره طویل المدت نیز باشد، مستأجرین هیچ گونه وابستگی به ویلا نخواهند داشت و این امر سبب می­شود تأسیسات و امکانات زودتر مستهلک شوند و از بین بروند.

4ـ حق انتفاع

ماده 40 ق.م. مقرر می­دارد: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می­تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد، استفاده کند.» برخی از نویسندگان حقوقی در مورد مالکیت عین معتقدند با توجه به ادله موافقان و مخالفان، امکان پذیرش بیع زمانی به صورت مالکیت موقت و محدود در حقوق ایران وجود ندارد و حق انتفاع بهترین قالب برای نهاد بیع زمانی است.[5] در جواب این استدلال می­توان گفت: اولاً با توجه به تشریح و تبیین ادله موافقین و مخالفین به این نتیجه می‌توان رسید که مالکیت موقت در حقوق ایران قابل پذیرش است و بیع زمانی نوعی مالکیت موقت است، همانگونه که در این نوشتار آمده است خیلی از پژوهشگران[6] به این نتیجه رسیده­اند که مالکیت موقت با مبانی فقهی و حقوقی ما نه تنها تعارضی ندارد بلکه نمونه­ای از مالکیت موقت را فقهای ما قبول نموده­اند. ثانیاً حق انتفاع عقدی است مجانی، زیرا هدف از برقراری حق انتفاع کمک به امور خیریه است،[7] در حالی که بیع زمانی، قراردادی معوض است.[8] ثالثاً در حق انتفاع شخص مالک منافع مال نمی­شود و فقط حق استفاده و بهره برداری از مال را دارد، ولی در بیع زمانی خریدار مالک عین و منافع می­شود. رابعاً یکی از شرایط صحت حق انتفاع، قبض است و بدون قبض اثری بر آن مترتب نمی­شود (ماده47 ق.م.)، اما همان طور که در ویژگیهای قرارداد بیع زمانی بیان شد این قرارداد، عقدی رضایی است.

[1]ـ ناصر کاتوزیان، عقود معین: معاملات معوض ـ عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض، (تهران، شرکت سهامی انتشار، چاپ دهم، 1387)، جلد 1، ص347.

[2]ـ عبد الرزاق احمد السنهوری، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، (بیروت، منشورات الحلبی الحقوقیة، چاپ سوم، 1998)، جلد 6، ص 148.

[3]ـ پرویز نوین، پیشین، صص 57 ـ 58.

[4]ـ فرید قدس گویا، «مالکیت زمانی یا Timesharing»،  مجله کانون وکلا، شماره177، (تابستان 1381)، ص127.
[5]ـ عباس کاظمی نجف آبادی، «ماهیت حق خریدار در تایم شرینگ و مقایسه آن با نهادهای حقوقی ایران»، ماهنامه کانون، شماره 92، (اردیبهشت 1388)، ص124.
[6]ـ سید عبدالمطلب احمدزاده بزاز، مالکیت موقت، پیشین؛ سعید شریعتی، پیشین؛ احمد اشرفی؛ پیشین و ….
[7]ـ سید حسن امامی، پیشین، ص 74.
[8]ـ ماده 7 قانون تایم شرینگ انگلستان.

لینک جزییات بیشتر و دانلود این پایان نامه:

اختیارات و روابط مالکین در بیع زمانی